Кредитование строительства (Hausfinanzierung oder Baufinanzierung)

Автор/Редактор: Wladimir
Опубликовано: 06.11.2007

Приобретение жилья и получение жилищного кредита (Hausfinanzierung) является важным шагом в жизни каждого человека. Именно поэтому вам нужно всё обдумать и запланировать заранее. После того, как вы нашли подходящий объект недвижимости, вам следует достичь соглашения с банком о получении кредита. Для этих целей существуют различные виды займов, которые должны отвечать потребностям и желаниям клиентов.

Договор кредита на строительство клиенты могут заключать в сети Интернет или в ближайшем уполномоченном банке. Главным преимуществом заключения такого договора в ближайшем банке является подробная консультация персоналом банка клиента по данному вопросу.

Вы должны предоставить в банк различные документы, для того, чтобы открыть кредит (Darlehensangebot). На основании этих документов банк будет проводить проверку платежеспособности клиента и оценку объекта недвижимости. Проведённые расчеты являются решающим фактором при начислении процентной ставки по кредиту.

Уже сегодня многие банки получили директиву Базель II, которая вступает в силу в январе 2008. После этого процентная ставка будет рассчитываться исходя из отчёта о платежеспособности клиента (Bonität). Платежеспособность клиента будет рассчитываться исходя из ежемесячного дохода, расходов и возможно существующих кредитов. Для этого каждый клиент заполняет бланк- информацию о себе. Как правило, банк делает запрос в Общество по проверке кредитоспособности клиентов (Schufa), которое в своей базе данных хранит информацию о предоставлении кредитов клиенту другими банками. Чем положительнее отчёт о платежеспособности, тем ниже риск невозврата ссуды и тем ниже проценты. В том случае, если у клиента отрицательный отчёт о платежеспособности, то банк требует доплаты за риск.

Другим критерием расчета процентной ставки является реальная рыночная стоимость имущественного объекта. При расчёте ставки учитываются также качество постройки и жилая площадь. Такая стоимость должна быть достигнута в случае продажи. Из этой стоимости взимается страховой взнос 20%. Кредит является подходящим для клиента в том случае, если он составляет не более 60 % от реальной рыночной стоимости имущественного объекта. Такие займы называются займами первой очереди, в случае банкротства заёмщика, как правило, осуществляют продажу объекта недвижимости с аукциона для погашения кредита. В этом случае риск непогашения кредита является незначительным для банка, преимуществом данного кредита являются низкие проценты.

Некоторые банки предоставляют кредит в размере 80 % от реальной рыночной стоимости объекта. Оставшиеся 20 % должны быть внесены из собственных средств клиента. Такой кредит является тяжким для молодых семей. В связи со сложившейся ситуацией в последнее время банки перешли на кредитование объектов недвижимости в размере до 120 % от реальной рыночной стоимости объекта. Отчёт о платежеспособности должен быть положительным для того, чтобы клиент мог получить такой кредит на строительство. Также нужно рассчитывать риск повышения процентной ставки. Она может быть в пределах от 0,2% до 0,7% в год.

При кредитовании строительства, ипотечный долг регистрируется в поручительстве (Grundschuld) займа на финансируемый объект в размере суммы займа. Эта регистрация заверяется у нотариуса и оплачивается клиентом. Для банка ипотечный долг является преимуществом, так как в случае банкротства заёмщика банк может продать объект недвижимости на аукционе. Обычной формой займа при кредитовании строительства является аннуитет. При данном виде займа проценты и условия погашение займа согласовываются на определённый срок.

Ставка аннуитета включает в себя выплаты по процентам и сумму погашение займа. Чем больше срок погашения займа, тем меньше расходов по выплате процентов.

Можно выбрать устойчивую процентную ставку на срок от 5 до 15 лет. Тогда клиент будет выплачивать низкий процент, поэтому рекомендуется выбрать длительный срок с устойчивой процентной ставкой. В течение этого периода ставка процента остаётся неизменной, а согласно обычаям рыночного оборота после истечения срока займа снова подливают сроки выплаты процентов. Расторжение договора во время срока действия займа возможно, но при установленных договором условиях. Клиент должен согласовывать с банком особые условия погашения займа, которые должны составлять около 10 % в год.

Ещё один вариант займа - это ссуда на строительство (Bauspardarlehen). Это выгодно, так как по договору кредита на строительство можно накапливать средства за счёт взносов. Преимуществом являются низкие проценты, они составляют до 1,6 % в год. При накоплении 30-40 % Bausparvertrag можно использовать ссуду на строительство (Bauspardarlehen). Срок действия займа длится от 10 до 20 лет, в зависимости от суммы погашения ссуды. Главным преимуществом данного займа являются особые условия погашения ссуды (Sondertilgung), которые не требуют специального согласования сторон. Эту ссуду можно погасить досрочно, к примеру, за счёт особых взносов работодателя.