Покупка собственной квартиры в Германии

Автор/Редактор: Wladimir
Опубликовано: 07.12.2007

Созрели для приобретения собственной квартиры? Или давно играете с этой мыслью, но не решаетесь приступить к ее осуществлению? Здесь Вы найдете некоторые советы, о том, с чего начать, на что обратить внимание, где, какие вопросы задать и прочее...

1. Прежде всего следует установить Ваш финансовый статус:

- сколько Вы уже вложили

- какие у Вас расходы на жизнь

- какую арендную плату Вы сейчас платите

- предстоят ли новые приобретения, например, новая мебель, машина

- Ваши семейные планы (предвидятся ли изменения в ближайшие 5 лет)

Совет: выясните в Вашем основном банке у консультанта в кредитном отделе, на какие кредитные рамки Вы могли бы рассчитывать. Какой собственный капитал Вы должны вложить? Останется ли что-нибудь от Вашего собственного капитала? Спросите у Вашего кредитного консультанта, имеете ли Вы право на общественные дотации и/или особые условия кредитования.

2. Определите для себя Вашу личную верхнюю границу стоимости квартиры.

Не приравнивайте верхнюю границу стоимости квартиры к цене желаемой квартиры, т.к. Вы еще должны будете уплатить налог на покупку земельного участка, нотариальные сборы и взносы на поземельную книгу. Всяческие сборы и налоги могут составить около 5% цены квартиры. Доля маклера в зависимости от региона может колебаться между 2 и 6 % включая налог на добавленную стоимость.

3. Составьте Ваш возможный жизненный план.

Если в Вашей жизни вероятны переезды, изменения в семейном положении или в работе, Вам следует учитывать, что квартиру позже нужно будет сдать в аренду или продать. Поэтому проверьте, как скажется сдача квартиры в аренду на вашем финансовом положении. За какую арендную плату Вы сможете ее сдать? Сможете ли Вы преодолеть возможное пустование квартиры в течение полугода? (в самом плохом случае). Если да, то пока беспокоиться не о чем. Если же Вы захотите продать квартиру, то в ожидании покупателя она может простоять еще дольше. К тому же Вам нужно учесть, что Вы можете потеряеть в цене, продавая ее уже через 5 лет после покупки.

Недвижимость – это долгосрочное вложение, и лучше придержать ее на 10, а то и 20 лет. Тем более, что полностью выплатить квартиру обычно удается лет этак через 20-25.

4. Выясните предпочтительное окружение квартиры

Если Вы любите природу и тишину, но вынуждены переехать в большой город, то Вам приятнее будет жить в квартире с окнами в парк. Или отдаленность ближайших домов должна быть максимальной. И наоборот, человеку, привыкшему к городской жизни, лучше искать квартиру вблизи от торговых центров. Вообще целесообразно определиться, какая имфраструктура Вам необходима:

- городская железная дорога (S-bahn) или въезд на автобан,

- газетный киоск,

- булочная,

- игровая или спортивная площадка,

- наличие парковочных мест.

Изучите не только предлагаемые квартиры, а и возможные районы города, которые подойдут Вам для жизни.

5. Выясните вопрос с соседями

Соседи будут неотъемлемой частью Вашей жизни. Они могут оказаться приятными собеседниками, партнерами в Ваших увлечениях, а могут и портить настроение одним своим появлением. Обратите внимание:

- какие люди живут в данном доме (можно спросить об этом продавца! Преобладают собственники или квартиросъемщики? Какое соотношение между пожилыми и молодыми, одинокими и семейными?)

- разрешены ли домашние животные (хорошо, если у Вас есть питомец; плохо, если у Вас аллергия на домашних животных)

- в каком состоянии находится лестничная клетка

- какие запахи Вы ощущаете

- здороваются ли жильцы на лестничных площадках.

6. Что Вы должны узнать о квартире?

- на какие комунальные расходы Вам придется рассчитывать,

- сколько составляют месячные резервы (Rücklagen)

- заложены ли уже резервы на квартиру

- в каком году была построена квартира

Если квартире более 30 лет: были ли проведены необходимые ремонты и модернизации - была ли отремонтирована крыша и фазный провод, встроены новые окна.

- имеется ли описание строительства

- сухие ли подвалы, были ли они уже когда-либо затоплены

- что за отопительная система установлена в доме

- в порядке ли фасад.

Покупка квартиры – это всегда дело интуиции. Прислушайтесь к доводам разума и к пятому чувству. Соберите обширную информацию по понравившейся квартире. В старой квартире Вы можете:

- ознакомиться с последними тремя протоколами собрания собственников. Из них Вы узнаете, что происходит в доме.

- пара последних расчетов за комунальные услуги могут оказаться для Вас очень содержательными. Как развивались расходы?

- Вы можете привлечь к осмотру специалистов по недвижимости. Особенно пригодится оплачиваемый совет, если квартира очень дешевая (скрытые недостатки) или дорогая (может не стоить требуемых денег)

- действительно ли квартира тихая? Может стоит зайти сюда и в другое время суток, чтобы убедиться в этом?

При покупке новой квартиры Вам тоже может понадобится консультация специалиста. Здесь Вы можете:

- потребовать детальное описание строительства

- потребовать план местности, в который также внесены следующие соседние постройки

- потребовать расчет комунальных расходов на квадратный метр жилой площади

- стоит спросить, на каком расстоянии в метрах находятся соседские балконы или улица. Вам должны быть предоставлены строго соответствующие масштабу планы.

7. В заключение осведомитесь о договоре на покупку квартиры

Многие нотариусы предлагают информационные собеседования по договорам, которые предоставляет Вам продавец. Спросите об этом нотариуса. Прочитайте образец документа в тишине перед засвидетельствованием (Beurkundung) и пометьте моменты, которые Вы не поняли. И попросите нотариуса еще до действительного засвидетельствования в отсутствии продавца объяснить Вам то, что Вы не поняли. Нотариус обязан нейтрально Вас проконсультировать. Воспользуйтесь этим! Спросите нотариуса стандартны ли оговорки в контракте или есть особые условия и почему. Захватите эти документы с собой на встречу с нотариусом. Если при засвидетельствовании возникнут уклонения от поданных Вам документов, Вы скорее их узнаете и можете попросить объяснить их Вам.